Burj Khalifa, à Dubaï : plus haute tour du monde et sommet d'un modèle de développement dépassé ?

Plus haute tour habitée du monde, la Burj Khalifa, inaugurée en grande pompe le 4 janvier dernier, est avant tout une opération de promotion immobilière haut de gamme. Elle s'inscrit dans la stratégie de développement d'un tourisme de luxe engagée par l'Emirat de Dubaï, soucieux d'échapper à sa dépendance aux ressources pétrolières. Cet Etat-entreprise prend également, un peu tard, le tournant du développement durable, "nouvelle opportunité d'affaires".

"Plus que la plus grande tour du monde, Burj Khalifa est un exemple sans précédent de coopération internationale, phare symbolique du progrès, un emblème du Moyen-Orient nouveau, dynamique et prospère !", clame le site du promoteur immobilier Eemaar, possédé à 30% par l'Emirat de Dubaï.

Burj Khalifa est avant tout une opération de promotion immobilière. Avec ses 828 mètres, flêche incluse, elle dépasse l'autre grande tour habitée, la Taipei 101 à Taïwan, de 300 mètres. Un de ces "projets architecturaux démesurés" qui manifestent le potentiel illimité de l'ingénierie et du BTP mondiaux.

Un coûteux rêve immobilier

A la Burj Khalifa vous pouvez occuper un appartement ou un luxueux "sky lobby" jusqu'au 108 ème étage, avec vue imprenable sur le Golfe persique, voire l'Océan indien. Si vous recherchez plus de "marque" et moins de hauteur, votre choix peut se porter sur les "Résidences Armani". Vous pouvez même profiter d'une chute des prix de moitié, ce qui met le mètre carré à moins de 10 000 euros, pas plus cher que les 5ème, 6ème ou 7ème arrondissements parisiens. Une aubaine pour les milliardaires et businessmen du monde entier touchés par la crise. Ils l'ont saisie : la grande majorité des 1 100 résidences de la Burj Dubai sont d'ores et déjà vendues.

Cet édifice, pour l'instant unique au monde, a englouti 330 000 m3 de béton et 31 400 tonnes de barres de fer, pour un coût total d'un milliard d'euros. Il a également failli faire sombrer les finances de l'émirat de Dubaï, touché par l'éclatement d'une bulle immobilière mondiale qui laisse 40 000 logements luxueux en rade.

Burj Dubaï : reflet d'un monde dépassé ?

D'un point de vue "durable", la Burj Khalifa reflète un monde "d'avant". Celui du "toujours plus haut", "toujours plus ambitieux", "toujours plus fort", comme moteur économique et social. Un moteur qui anime toujours les décideurs économiques mondiaux, en particuliers ceux des pays émergent, non freinés dans leurs ambitions par une croissance anémique, des mouvements démocratiques ou l'usure propre au Vieux Monde. Celui qui commence à considérer avec suspicion les résultats de son développement du siècle passé, et doute de son avenir économique. Et qui envisage une gestion intelligente des flux matériels et immatériels, tout aussi créatrice d'emplois et de marge que l'exploitation et la transformation effrénée des ressources naturelles. Tout en effectuant des délocalisations vers les pays à forte croissance.

La Burj Khalifa, quant à elle, est gourmande en énergie, avec ses 36 mégawatts consommés en période de pointe, climatisation en climat désertique subtropical oblige. La plus haute tour habitée du monde semble présenter comme unique caractéristique durable la récupération de l'eau résultant de la condensation sur les parois de l'édifice. L'équivalent de 20 piscines olympiques sera ainsi stocké dans des réservoirs souterrains chaque année. Pas renversant...

Un modèle économique basé sur la création artificielle d'une marque touristique

La Burj Khalifa devait être en fait l'élément-phare d'un nouveau quartier, "Downtown Burj Dubaï", inluant 30 000 appartements et "le plus grand centre commercial du monde" (comme d'habitude). Le tout inscrit dans une stratégie de développement basée sur le tourisme de luxe, greffée sur la transformation de l'émirat en un "hub" financier, aéroportuaire et portuaire mondialisé. Une démarche 100% mondialisée, au profit d'un population native limitée à 2 millions d'habitants et de son émir, Khalifa bin Zayid, également Président de la holding Dubaï World. Un Etat entreprise et centre d'affaires : les libéraux purs et durs en rêvent. Dubaï (et les émirats voisins) l'ont fait.
Comment crée-t-on une marque "Dubaï", alors que ce qu'on a à proposer, c'est un désert en bordure de mer ? Comment attirer les nantis des nantis ? Réponse : les distraire, les occuper, les inviter à consommer 24 heures sur 24, les épater avec des réalisations architecturales révolutionnaires, telles que le le ou et bien oui, la Burj Khalifa. Créer les "Palm Islands", îles artificielles, des hôtels à l'architecture "révolutionnaire", une patinoire olympique, et un complexe "Ski Dubai", avec 5 pistes, dont une de 400 mètres (couverte, bien sûr), le tout dans un environnement entre 25 et 40, voire 50 degrés.

Ce modèle de développement basé sur l'accroissement continuel des richesses a connu un coup d'arrêt avec la crise financière. Celle-ci a laissé l'émirat, ou plutôt "Dubai World", en cessation de paiement en novembre dernier, gel de 17,9 milliards d'euros de dette à l'appui. D'où le secours de l'émirat voisin d'Abou-Dhabi, de son souverain Khalifa bin Zayid et la transformation de "Burj Dubaï" en "Burj Khalifa".

Durable et renouvelables : de nouvelles opportunités de business pour les émirats

En octobre 2008, quatre ans après le lancement de la construction de la Burj Dubaï, le Sultan Ahmed Bin Sulayem, tout à la fois chef d'état et président de la Holding "Dubaï World", a lancé une nouvelle filiale dédiée au développement durable, le "Dubai Natural Ressources World". Dans l'émirat lui-même, cela se traduira par le développement d'espaces verts et la réduction des émissions de CO2.

Leader des Emirats Arabes Unis, Abou Dhabi a également capté le tournant durable, en organisant le "1er Sommet mondial de l'énergie du futur", du 18 au 21 janvier prochain. Le nouveau positionnement de l'émirat est celui d'un "lieu de convergence des énergies renouvelables". Objectif de Masdar, "la compagnie du futur de l'énergie" : transformer le défi énergétique en opportunités d'affaires.

Ce virage vers le "durable" et le "renouvelable" semble décalé de la commercialisation de "la plus haute tour du monde". Il est pris par des pays-symboles d'un développement basé sur l'exploitation des ressources fossiles et le libéralisme mondialisé. C'est dire si le "durable" est désormais une thématique consensuelle dans les milieux d'affaires les plus endurcis.

A méditer dans votre "sky lobby" au 123 ème étage de la Burj Dubai, avec salle de fitness, piscine intérieure et extérieure, jacuzzi et espace de réception. "Chérie, tu peux régler la clim' à 18 degrés, au lieu de 17 ? Nous devons apporter notre contribution à la lutte contre le réchauffement climatique". "Mais bien sûr, mon gros loup. Au fait, je suis allé faire un tour à la boutique Armani, et devine ce que j'ai trouvé ?! Tu vas a-do-rer ! "

Si vous trouvez cette conclusion un brin sexiste, inversez les rôles : "Chéri"... "Bien sûr, ma grande Louve !"... et ainsi de suite.

Thierry Follain